Justiça reconhece usucapião de imóvel não quitado após família morar quase 30 anos no local, em Goiânia

 Por Rachel de Araújo

Decisão unânime da 7ª Câmara Cível do TJGO reformou sentença que determinava a desocupação do imóvel e o pagamento de taxa mensal. Tribunal considerou o tempo de posse, a utilização como moradia e a ausência prolongada de medidas judiciais da empresa proprietária

Uma família que vive há quase 30 anos em um imóvel localizado no Setor Parque das Flores, em Goiânia, conseguiu na Justiça o reconhecimento do direito de propriedade por usucapião, mesmo sem ter quitado integralmente o contrato de compra e venda.

A decisão foi tomada por unanimidade pela 7ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO), que reformou uma sentença de primeira instância que havia negado o pedido dos moradores, determinado a desocupação do imóvel e estabelecido o pagamento de uma taxa mensal pelo período de utilização do bem.

O julgamento foi relatado pelo desembargador Sebastião Luiz Fleury, que reconheceu a possibilidade de uma posse inicialmente vinculada a um contrato de compra e venda se transformar, ao longo do tempo, em posse exercida com intenção de dono.

Para o magistrado, a permanência prolongada da família no imóvel, a utilização como residência, o pagamento de tributos e a ausência de medidas judiciais efetivas da empresa proprietária foram elementos fundamentais para o reconhecimento da chamada usucapião extraordinária.

A família foi representada pelo advogado Filipe Vicente da Silva Batista, do escritório Felipe Vicente Advogados Associados, que sustentou a possibilidade de transformação da natureza jurídica da posse.

Entenda como começou o caso

A história teve início em novembro de 1998, quando a família firmou um compromisso de compra e venda para adquirir o imóvel.

Entretanto, o contrato não foi integralmente quitado. A última prestação prevista venceu em 2003, sem que o pagamento fosse concluído.

Apesar da inadimplência, os moradores permaneceram no local, construíram sua residência e continuaram utilizando o imóvel como moradia familiar.

Ao longo dos anos, também assumiram o pagamento de tributos, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), e outros encargos relacionados ao bem.

A empresa vendedora encaminhou uma notificação extrajudicial em 2006, cobrando providências em razão do descumprimento contratual.

No entanto, conforme o entendimento posteriormente adotado pelo TJGO, não houve a adoção de medidas judiciais efetivas para recuperar o imóvel durante o período necessário à aquisição da propriedade por usucapião.

Primeira decisão determinou a desocupação do imóvel

O caso foi inicialmente analisado pelo juiz Leonardo Naciff Bezerra, da 27ª Vara Cível de Goiânia.

Em primeira instância, o magistrado negou o pedido de usucapião apresentado pela família.

O entendimento foi de que a ocupação havia começado por meio de um contrato de compra e venda não quitado, circunstância que, na avaliação inicial, não demonstrava a intenção de dono necessária ao reconhecimento da propriedade.

Posteriormente, ao analisar embargos de declaração apresentados pela empresa, o juiz também acolheu os pedidos formulados em reconvenção.

A reconvenção é um instrumento processual que permite ao réu apresentar pretensões próprias contra o autor dentro do mesmo processo, desde que observados os requisitos legais.

Com isso, a sentença declarou rescindido o contrato de compra e venda, determinou a reintegração da empresa na posse do imóvel e condenou os ocupantes ao pagamento de uma taxa de fruição.

A cobrança foi fixada em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde o inadimplemento até a efetiva desocupação.

A taxa de fruição corresponde, nesse contexto, a uma compensação financeira pelo período em que o imóvel foi utilizado.

Diante da decisão, a família apresentou recurso ao Tribunal de Justiça de Goiás.

Defesa argumentou que a posse mudou de natureza

Na apelação, o advogado Filipe Vicente da Silva Batista sustentou que a existência de um contrato de compra e venda não impede, automaticamente, o reconhecimento da usucapião.

A defesa argumentou que a família permaneceu no imóvel durante décadas, utilizando-o como residência, pagando tributos e exercendo atos normalmente praticados por proprietários.

Outro ponto destacado foi a ausência prolongada de medidas judiciais efetivas da empresa para recuperar o bem.

Segundo a argumentação apresentada, essas circunstâncias demonstravam que a ocupação, inicialmente vinculada ao contrato, havia se transformado em uma posse autônoma, exercida com intenção de dono.

Essa transformação é conhecida no Direito Civil como interversio possessionis.

O que é usucapião?

A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade prevista na legislação brasileira.

Ela permite que uma pessoa adquira juridicamente a propriedade de determinado bem após exercer a posse durante o período exigido pela lei, desde que cumpra os demais requisitos legais.

Em termos simples, a usucapião reconhece determinadas situações em que uma pessoa utiliza um imóvel de forma contínua, pública e com comportamento de proprietário durante um longo período.

Entretanto, morar em um imóvel por muitos anos não garante, por si só, o direito à usucapião.

É necessário comprovar as condições exigidas pela modalidade aplicável ao caso.

Existem diferentes espécies de usucapião no ordenamento jurídico brasileiro, cada uma com requisitos próprios.

No processo analisado pelo TJGO, foi reconhecida a usucapião extraordinária.

O que diz o Código Civil sobre a usucapião extraordinária?

A usucapião extraordinária está prevista no artigo 1.238 do Código Civil.

De acordo com a regra geral, a pessoa que possuir um imóvel como seu, durante 15 anos, sem interrupção nem oposição, poderá adquirir sua propriedade, independentemente de título ou boa-fé.

O parágrafo único do mesmo artigo estabelece uma redução desse prazo para 10 anos quando o possuidor estabelece no imóvel sua moradia habitual ou realiza obras ou serviços de caráter produtivo.

Isso significa que, em determinadas circunstâncias, a legislação reconhece um prazo menor para aquisição da propriedade.

No caso julgado pelo TJGO, o Tribunal considerou que a família utilizava o imóvel como residência habitual e preenchia os demais requisitos necessários.

Por essa razão, aplicou o prazo de dez anos previsto no Código Civil.

Por que o prazo começou a contar em 2003?

Um dos principais pontos discutidos no julgamento foi a definição do momento em que a posse passou a ser considerada apta à usucapião.

Embora a família ocupasse o imóvel desde 1998, o TJGO entendeu que o prazo deveria ser contado a partir de 2003, quando venceu a última prestação contratual não quitada.

A partir desse marco, o Tribunal considerou demonstrada, pelas circunstâncias do caso, a transformação da posse originalmente contratual em posse exercida com intenção de dono.

Como o imóvel era utilizado como moradia habitual, foi aplicado o prazo de dez anos.

Dessa forma, segundo o entendimento do colegiado, os requisitos da usucapião estavam preenchidos em 2013.

A conclusão foi relevante porque a ação judicial somente foi ajuizada em 2023, quando, conforme o acórdão, o período necessário à aquisição da propriedade já havia transcorrido.

O que significa posse com intenção de dono?

No Direito Civil, a expressão latina animus domini é utilizada para indicar a intenção de exercer a posse como proprietário.

Na prática, significa que a pessoa não apenas ocupa determinado bem, mas também age como se fosse sua proprietária.

Entre os comportamentos que podem contribuir para demonstrar essa condição estão a utilização contínua do imóvel, a realização de construções, a conservação do bem e a assunção de despesas relacionadas à propriedade.

Esses elementos, entretanto, precisam ser analisados em conjunto.

O pagamento de IPTU, por exemplo, pode servir como prova do exercício da posse, mas não é suficiente, isoladamente, para garantir o reconhecimento da usucapião.

No julgamento, o TJGO considerou o conjunto das circunstâncias, incluindo o longo período de residência da família e a ausência de oposição judicial efetiva da empresa.

Posse decorrente de contrato pode se transformar?

Sim. A legislação e a interpretação dos tribunais admitem, em determinadas situações, a alteração da natureza jurídica da posse.

O artigo 1.203 do Código Civil estabelece que, salvo prova em contrário, a posse mantém o mesmo caráter com que foi adquirida.

Isso significa que existe uma presunção de continuidade da natureza original da posse, mas essa presunção pode ser afastada mediante comprovação de mudanças nas circunstâncias.

É nesse contexto que se aplica o instituto da interversio possessionis.

De forma didática, trata-se da transformação da natureza da posse ao longo do tempo.

No caso da família de Goiânia, o TJGO entendeu que a ocupação deixou de estar vinculada apenas ao contrato de compra e venda e passou a apresentar características de posse exercida com intenção de dono.

O desembargador Sebastião Luiz Fleury fundamentou seu entendimento em precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ), incluindo julgamento da Quarta Turma, relatado pelo ministro Raul Araújo, em março de 2026.

Também foram considerados entendimentos anteriores do próprio TJGO sobre situações semelhantes.

Notificação extrajudicial interrompe o prazo da usucapião?

Outro ponto importante do julgamento envolveu a notificação extrajudicial enviada pela empresa em 2006.

A comunicação foi encaminhada em razão do não pagamento do contrato.

Entretanto, o relator considerou que a notificação, isoladamente, sem a adoção de medida judicial concreta para recuperar o imóvel, não foi suficiente para interromper a posse necessária à usucapião nas circunstâncias analisadas.

A conclusão não significa que notificações extrajudiciais sejam juridicamente irrelevantes.

Esses documentos podem produzir efeitos em diferentes situações, especialmente para comprovar cobranças, manifestações de oposição e outros fatos relacionados a uma relação contratual.

No processo, porém, o Tribunal entendeu que a comunicação apresentada não afastava os demais elementos que demonstravam o exercício prolongado da posse pela família.

E a dívida do contrato de compra e venda?

Além da usucapião, o Tribunal também examinou a situação das pretensões contratuais da empresa.

Segundo o entendimento adotado no acórdão, em 2013 também havia ocorrido a prescrição da pretensão da vendedora de cobrar judicialmente o saldo devedor ou buscar a resolução do contrato, considerada a regra decenal do artigo 205 do Código Civil.

A prescrição ocorre quando o titular de determinada pretensão deixa transcorrer o prazo legal para exercê-la judicialmente.

É importante destacar que a definição do prazo prescricional depende da natureza da pretensão e das circunstâncias do caso.

Por isso, a conclusão do TJGO não deve ser interpretada como uma regra geral de que toda dívida decorrente de compra e venda de imóvel prescreve necessariamente em dez anos.

TJGO afasta desocupação e cobrança de taxa mensal

Ao julgar o recurso, a 7ª Câmara Cível do TJGO reconheceu que os requisitos da usucapião extraordinária estavam preenchidos desde 2013.

Com isso, o colegiado reformou a sentença de primeira instância e declarou a aquisição da propriedade pelos moradores.

O Tribunal também julgou improcedentes os pedidos apresentados pela empresa em reconvenção.

Dessa forma, foram afastadas a rescisão contratual, a reintegração de posse e a cobrança da taxa mensal de fruição.

O acórdão foi reconhecido como título hábil para o registro da propriedade no cartório imobiliário competente.

Na prática, isso permite que a decisão judicial seja utilizada para formalizar o reconhecimento da propriedade perante o registro de imóveis, observados os procedimentos registrais aplicáveis.

Empresa foi condenada ao pagamento de custas e honorários

A decisão também estabeleceu que a empresa deverá arcar com as custas processuais e os honorários advocatícios.

Os honorários foram fixados em 15% sobre o valor atualizado da causa, abrangendo a ação principal e a reconvenção.

Entretanto, a exigibilidade dessas despesas ficou suspensa em razão da gratuidade de justiça anteriormente concedida à pessoa jurídica, conforme as condições previstas na legislação processual.

Isso significa que a condenação foi estabelecida, mas sua cobrança fica sujeita às regras legais aplicáveis aos beneficiários da justiça gratuita.

Quem compra um imóvel e não paga pode conseguir usucapião?

A decisão do TJGO chama a atenção para uma dúvida frequente: uma pessoa que deixa de quitar um imóvel pode se tornar proprietária por usucapião?

A resposta é que isso pode ocorrer em situações específicas, mas não de maneira automática.

A falta de pagamento do contrato, por si só, não gera direito à usucapião.

É necessário comprovar os requisitos previstos na legislação, incluindo o tempo de posse, sua continuidade, a ausência de oposição juridicamente relevante e o exercício da posse com intenção de dono.

Quando a ocupação tem origem em um contrato, também pode ser necessário demonstrar que houve uma efetiva transformação da natureza da posse.

Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando documentos, provas, comportamento das partes e eventuais medidas judiciais adotadas pelo proprietário.

A decisão da 7ª Câmara Cível do TJGO não significa, portanto, que qualquer comprador inadimplente poderá adquirir a propriedade do imóvel.

Qual é a importância dessa decisão?

O julgamento reforça o entendimento de que a origem contratual da posse não impede, por si só, o reconhecimento da usucapião.

Também demonstra que a natureza da posse pode se modificar ao longo do tempo, desde que essa transformação seja efetivamente comprovada.

No caso da família de Goiânia, a combinação de fatores como o longo período de ocupação, a utilização do imóvel como residência, o pagamento de tributos e a ausência prolongada de medidas judiciais efetivas foi determinante para a conclusão do Tribunal.

A decisão também evidencia a importância de proprietários e compradores acompanharem suas obrigações contratuais e buscarem orientação jurídica diante de situações de inadimplência ou conflitos envolvendo imóveis.

Para quem pretende solicitar o reconhecimento da usucapião, é fundamental reunir documentos e provas que demonstrem o preenchimento dos requisitos legais.

O caso julgado pelo TJGO mostra que a análise da posse vai além da existência de um contrato: envolve o comportamento das partes, o tempo de ocupação e as circunstâncias concretas da utilização do imóvel.

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO).

Fundamentação legal: artigos 1.203, 1.238 e 205 do Código Civil brasileiro.